Zakup mieszkania na firmę

Dokonywanie odpisów amortyzacyjnych pozwalało wliczyć koszty związane z inwestycją w mieszkanie do kosztów uzyskania przychodu. W ten sposób zmniejszała się podstawa wymiaru i wysokość podatku dochodowego. Jednak amortyzacja ceny nabycia przez odpisy podatkowe to nie wszystko. Decyzja o zakupie mieszkania na firmę wymaga starannego przemyślenia. Trzeba zweryfikować stan prawny nieruchomości. Uwzględnić kwestię podatku VAT. Zdecydować o przeznaczeniu mieszkania na wynajem lub dla siebie – w jakiej części na potrzeby prowadzonej działalności? Inwestycja otwiera wiele możliwości, ale niekoniecznie stanie się pewnym źródłem szybkiego i dużego zysku.

Prezentujemy Państwu artykuł stworzony w harmonijnej współpracy z 123bhp.pl

Co zrobić przed zakupem mieszkania na firmę? Stan ksiąg wieczystych przed zakupem lokalu

W niektórych zawodach specjaliści delegowani są w różne części kraju do wykonywania zadań przez minimum kilka kolejnych lat. W takich okolicznościach czasami bardziej opłaca się zakup mieszkania na firmę na kilka lat – od dewelopera lub na rynku wtórnym – i późniejsza odsprzedaż, niż wynajmować lokal na własne potrzeby mieszkaniowe. Księgi wieczyste zawierają wszystkie ważne informacje na temat nieruchomości – działki, budynku, lokalu – i są dostępne w odpowiednim sądzie rejonowym dla każdego, kto złoży wniosek o odpis. Można przy tym skorzystać z darmowego, elektronicznego rejestru na rządowej stronie ekw.ms.gov.pl. W obu przypadkach trzeba znać pełny numer dokumentu, niektóry czynności wymagają wniesienia opłaty sądowej. Za darmo i bez logowania można:

• przeglądać księgi wieczyste;
• dostawać informacje o przebiegu spraw;
• otrzymywać zawiadomienia o wpisach do wskazanego dokumentu.

Ważne informacje są też w ewidencji gruntów i budynków. Księgi wieczyste podzielone są na 4 główne działy. Akta mieszkań zawierają wszystkie niezbędne dane na temat:

• położenia, obszaru, adresu;
• pomieszczeń;
• spraw związanych z nieruchomością (stan, podstawa dokonywania wpisów);
• danych osobowych, prawnych właściciela;
• roszczeń, praw i ograniczeń w dysponowaniu lokalem;
• hipotekach – wierzycielach, wysokości należności, podstawy udzielenia kredytu właścicielowi.

Zakup mieszkania na firmę – podatki. VAT, PCC, taksa notarialna, sprzedaż nieruchomości

Każdy, kto nabywa lokal mieszkalny, musi zapłacić podatek od zakupu mieszkania. Na firmę czy na osobę fizyczną, pod najem czy na własne potrzeby – to nie ma większego znaczenia dla tej opłaty. To, który z podatków trzeba będzie opłacić, zależy m.in. od pierwotnego lub wtórnego pochodzenia lokalu oraz podmiotu sprzedającego. Podatnik będzie zobowiązany do uiszczenia:

• podatku VAT za mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym. Podatek będzie wliczony już w cenę, stawka zależy od powierzchni:
• 8% do 150 m²;
• 23% powyżej 150 m²;
• podatku od czynności cywilno-prawnych przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Stawka 2% wartości, konieczność złożenia deklaracji PCC-3 i ewentualnie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki w ciągu 14 dni od podpisania umowy notarialnej.

Opodatkowanie samej transakcji to nie wszystkie koszty dodatkowe, jakie generuje zakup nieruchomości na firmę. Trzeba jeszcze uregulować opłaty za czynności wykonywane przez notariusza. Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości zakupionego mieszkania. Dla poszczególnych przedziałów obowiązuje składowa stała i procent od nadwyżki powyżej określonego progu.

Odliczenie podatku VAT, amortyzacja zakupu mieszkania na firmę – zmiany w odpisach amortyzacyjnych

Zakup mieszkania na firmę a VAT to kwestia, o którą doradcy podatkowi są pytani przez przedsiębiorców wyjątkowo często. Od podatku należnego można odliczyć taką część VAT-u, w jakiej nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej, o ile lokal nie będzie wynajmowany na cele mieszkaniowe. Jednak już przeznaczenie na wynajem krótkoterminowy pozwala odliczyć VAT. Prawo do odliczeń dotyczy nie tylko wydatku na zakup mieszkania na firmę (wiesz już, że za kupno lokalu na rynku wtórnym od osoby fizycznej nie otrzymasz faktury), ale również:

• kosztów związanych z remontem, przystosowaniem nieruchomości;
• opłat czynszowych dla wspólnoty, spółdzielni;
• zużycia prądu, wody, gazu;
• zakupem, serwisowaniem wyposażenia – sprzęty o wartości powyżej 10 tys. zł muszą zostać ujęte w ewidencji środków trwałych i podlegają amortyzacji.

Przez wiele lat podstawową zaletą inwestycji w lokal na wynajem były odpisy amortyzacyjne. Po 31 grudnia 2022 r. nie będzie takiej możliwości, choć w przyszłości mogą tu zajść kolejne zmiany. Jeśli osoba prowadząca działalność gospodarczą kupiła mieszkanie na firmę po 2021 roku, nie może wpisać lokalu do ewidencji środków trwałych przedsiębiorstwa w celu amortyzacji tego wydatku – bez względu na przeznaczenie nieruchomości. Mało tego – w wydawanych interpretacjach podatkowych fiskus stoi na stanowisku, że z początkiem 2023 r. również za zamieszkania nabyte przed 1 stycznia 2022 r. nie będzie można wrzucać w koszty odpisów aż do pełnego zamortyzowania wydatku.

Zakup nieruchomości kosztem uzyskania przychodu – odpisy za środki trwałe przed Polskim Ładem

W niedalekiej przeszłości lokal wpisany do EŚT pozwalało obniżyć wysokość podatku od osiąganych dochodów. Zakup mieszkania na firmę był traktowany jako koszt uzyskania przychodu z działalności gospodarczej. Przy przeznaczeniu nieruchomości na wynajem osobom fizycznym lub innym przedsiębiorstwom mógł to być dochód podstawowy lub dodatkowy. Jeżeli lokal użytkował sam właściciel, znaczenie miał udział części przeznaczonej na działalność opodatkowaną. Podstawowa stawka amortyzacji to 1,5% rocznie, w określonych przypadkach mogła wzrosnąć do 10%. To, jak działa zakup na firmę w tym zakresie, może się jeszcze wielokrotnie zmienić w przyszłości.

Zakup mieszkania na firmę – cele mieszkaniowe, wynajem, prowadzenie działalności gospodarczej

Rzeczywista funkcja lokalu wpływa na wysokość późniejszego podatku od nieruchomości, liczonego od powierzchni użytkowej. W przypadku celi mieszkaniowych stawki są wielokrotnie wyższe. Wydzielenie części lokalu na potrzeby firmy, które nie wpływa na warunki użytkowania mieszkania, wiąże się ze złożeniem oświadczenia o przeznaczeniu części nieruchomości do firmy. Przystosowanie pomieszczenia do prowadzenia działalności wymaga już dodatkowego zgłoszenia do właściwego organu administracyjnego.

Z uwagi na przepisy o VAT można pokusić się o stwierdzenie, iż istnieje możliwość zakupu mieszkania na firmę przed zarejestrowaniem działalności. Prawo pozwala na późniejsze odliczenia podatkowe, o ile występują przesłanki, że taka transakcja została dokonana z zamiarem prowadzenia opodatkowanych czynności. Konieczne jest posiadanie faktury (brak NIP w momencie wystawienia to „wada techniczna”, którą można później skorygować) i rejestracja firmy jako czynnego podatnika VAT.

• Wynajem mieszkania na firmę – wymogi, wrzucanie w koszty
• Zakup mieszkania na firmę a VAT – co musisz wiedzieć?
• Zakup nieruchomości na firmę
• Sprzedaż mieszkania kupionego na firmę osobie fizycznej a podatek dochodowy
• Kupno lokalu na firmę – jak to zrobić prawidłowo?